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11 Nov Compravendita di immobile. La lottizzazione abusiva ex art. 30 DPR 380/2001. Non costituisce causa di nullità del contratto ex art 1418 c.c.

Postato il 11/11/2016 in Casi di Successo, Diritto amministrativo
Con la sentenza in rassegna il Tribunale di Napoli – undicesima sezione civile-   nella persona del G.I. dott. Alberto Canale, nel rigettare un’azione di nullità ex art. 1418 c.c. (relativa ad una compravendita immobiliare),  ha affermato interessanti principi in tema di lottizzazione abusiva e/ negoziale.
In particolare il giudizio traeva impulso da una compravendita di unità immobiliari ad uso residenziale  ricavati dal frazionamento di un fabbricato con originaria destinazione turistico-alberghiera. Il Giudice ha escluso, nel caso di specie, l’ipotesi di una   lottizzazione abusiva in quanto le opere di urbanizzazione preesistenti erano sufficienti a soddisfare i bisogni tanto degli abitanti già insediati quanto quelli da insediare.
Insomma il G.I. accertando – attraverso apposita CTU- la presenza in loco di opere di urbanizzazione primaria e secondaria  ha escluso la nullità degli atti di compravendita, difettandone il presupposto circa la necessità dell’incremento del carico urbanistico, poiché, come detto, erano gia presenti opere di urbanizzazione primaria e secondaria.
Inoltre ha escluso la lottizzazione per cambio di destinazione d’uso da turistico alberghiera a residenziale, non sussistendo nel caso di specie la necessità di un incremento degli standard urbanistici previsti per la destinazione alberghiera.
Inoltre, il G..I., ha accolto la censura di infondatezza proposta dall’Avv. Antonio Ausiello ( difensore della società convenuta) che si dipanava attraverso due direttrici: a) la mancanza di trascrizione di ipotetica ordinanza di lottizzazione abusiva; b) l’allegazione al rogito  del certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni urbanistiche dell’area interessata.
Se ne desume, aggiunge la sentenza in rassegna, a contrario, che in mancanza di trascrizione dell’ordinanza comunale gli atti di acquisto non sono interessati dalla sanzione di nullità. Le compravendite per cui è lite restano dunque estranee alle ipotesi di nullità prevista dall’art. 30 DPR 380/2001, ma anche, ad avviso dello scrivente, alla generale comminatoria di nullità all’art. 1418 c.c.
Degno di nota, infine,  è il seguente spaccato motivazionale: “Se la lottizzazione abusiva valesse a contrassegnare l’immobile come un oggetto illecito ai sensi dell’art. 1418 c.c. tutti gli atti negoziali ad esso relativi dovrebbero essere in ogni caso nulli a prescindere dall’emissione e trascrizione dell’ordinanza  sindacale. La precisa volontà del legislatore di sottrare alcuni atti negoziali al regime dell’art. 30 D.P.R. n. 380/01,  evidenzia che la lottizzazione abusiva non costituisce una causa di nullità ex art. 1418 c.c.”.

Con la sentenza in rassegna il Tribunale di Napoli – undicesima sezione civile-   nella persona del G.I. dott. Alberto Canale, nel rigettare un’azione di nullità ex art. 1418 c.c. (relativa ad una compravendita immobiliare),  ha affermato interessanti principi in tema di lottizzazione abusiva e/ negoziale.In particolare il giudizio traeva impulso da una compravendita di unità immobiliari ad uso residenziale  ricavati dal frazionamento di un fabbricato con originaria destinazione turistico-alberghiera. Il Giudice ha escluso, nel caso di specie, l’ipotesi di una   lottizzazione abusiva in quanto le opere di urbanizzazione preesistenti erano sufficienti a soddisfare i bisogni tanto degli abitanti già insediati quanto quelli da insediare.Insomma il G.I. accertando – attraverso apposita CTU- la presenza in loco di opere di urbanizzazione primaria e secondaria  ha escluso la nullità degli atti di compravendita, difettandone il presupposto circa la necessità dell’incremento del carico urbanistico, poiché, come detto, erano già presenti opere di urbanizzazione primaria e secondaria.Inoltre ha escluso la lottizzazione per cambio di destinazione d’uso da turistico alberghiera a residenziale, non sussistendo nel caso di specie la necessità di un incremento degli standard urbanistici previsti per la destinazione alberghiera.Inoltre, il G..I., ha accolto la censura di infondatezza proposta dall’Avv. Antonio Ausiello ( difensore della società convenuta) che si dipanava attraverso due direttrici: a) la mancanza di trascrizione di ipotetica ordinanza di lottizzazione abusiva; b) l’allegazione al rogito  del certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni urbanistiche dell’area interessata.Se ne desume, aggiunge la sentenza in rassegna, a contrario, che in mancanza di trascrizione dell’ordinanza comunale gli atti di acquisto non sono interessati dalla sanzione di nullità. Le compravendite per cui è lite restano dunque estranee alle ipotesi di nullità prevista dall’art. 30 DPR 380/2001, ma anche, ad avviso dello scrivente, alla generale comminatoria di nullità all’art. 1418 c.c. Degno di nota, infine,  è il seguente spaccato motivazionale: “Se la lottizzazione abusiva valesse a contrassegnare l’immobile come un oggetto illecito ai sensi dell’art. 1418 c.c. tutti gli atti negoziali ad esso relativi dovrebbero essere in ogni caso nulli a prescindere dall’emissione e trascrizione dell’ordinanza  sindacale. La precisa volontà del legislatore di sottrarre alcuni atti negoziali al regime dell’art. 30 D.P.R. n. 380/01,  evidenzia che la lottizzazione abusiva non costituisce una causa di nullità ex art. 1418 c.c.”.

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